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三四線宅地交易率先降溫 住房交易疲軟開始影響地市

  9月9日,上海易居房地產研究院發布最新一期《中國百城宅地成交報告》。報告定義:住宅用地包括招拍掛市場上公開交易的純住宅用地和混合住宅用地,含租賃型住宅用地。將其簡稱為“宅地”,其交易面積為建筑面積。

  報告顯示,2019年1-8月份,重點監測的全國100個城市宅地成交面積為39388萬平方米,同比增長9.2%。該增速相比1-7月份13.8%的數值有明顯的收窄。觀察宅地的歷史交易走勢,可以看出,2016年第四季度房地產政策開始收緊,滯后一個季度后即2017年第一季度,宅地市場基本面也發生了變化。從2017年開始,撇去部分交易結構干擾和季節性異動等因素,大趨勢看,宅地交易市場以降溫為主要特征。

  觀察今年前8個月的交易情況,其呈現了三個鮮明的階段:

  第一階段:今年一季度房企對于后市住宅銷售預期持悲觀態度,拿地方面并不積極,進而也導致了百城土地交易數據總體偏低迷,年初累計宅地成交面積同比增速曲線總體上位于零軸以下。

  第二階段:今年一季度的住房銷售情況好于預期,既增加了房企拿地的資金實力,也極大刺激了房企拿地的熱情。到了二季度百城土地交易數據開始反彈,即年初累計宅地成交面積同比增速曲線由負轉正。

  第三階段:今年二季度中央對于部分城市地價過熱現象給予了高度關注,政策基本面重新收緊,尤其是融資市場的收緊特征最為明顯,這使得三季度房企購地更為理性,體現為年初累計宅地成交面積同比增速曲線掉頭向下。

  報告認為,2019年1-9月份,64個三四線城市宅地成交面積為14488萬平方米,同比下降7.1%。與一二線城市的走勢略有差異,三四線城市宅地市場的降溫特征較為明顯,近兩個月年初累計宅地成交面積同比降幅持續擴大,進一步體現了市場降溫的特征。從原因上看,當前三四線城市住宅交易市場降溫,重新面臨去庫存的壓力,這會打擊房企補充宅地的積極性;同時也影響了房企的資金回籠和繼續購地。另外,從宏觀面看,類似宅地交易市場的降溫,也會影響地方政府的土地出讓金收入。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,從1-8月份全國百城宅地交易市場來看,受政策管控、市場預期等影響,相關購地增速曲線略有下行,充分體現了宅地交易市場降溫的態勢。而從結構上看,三四線城市的降溫趨勢更為明顯,和此類城市當前重新面臨庫存積壓的問題是相關的。

  嚴躍進認為9月份宅地交易市場以降溫為主要特征,尤其是考慮到房企當前資金壓力開始增大,所以預計房企拿地會偏保守和趨于理性。當然,若要看轉機,那么就需要看9月份央行“普降+定向降準”政策的效應。若是住宅交易活躍度有明顯的上升,那么四季度房企認購宅地的積極性或會有所增加。

責任編輯:吳粵
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