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房貸利率“換錨”后對樓市走勢有何影響
“房住不炒+因城施策”仍是房地產市場調控主線

  10月8日是個人住房貸款利率“換錨”首日,新發放商業性個人住房貸款利率將以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。房貸利率水平與每個購房者的利益息息相關,也牽動著房地產市場調控的神經。新規落地后,房貸利率會有何變化、樓市后期走勢如何等問題受到市場各方關注。

  房貸利率保持穩定

  “換錨”前,我國個人住房貸款利率圍繞央行貸款基準利率上下浮動。融360大數據研究院發布的《2019年8月中國房貸市場報告》顯示,8月,全國首套房貸款平均利率為5.47%,二套房貸款平均利率為5.78%,分別較基準利率上浮57個和88個基點。

  “換錨”后,新發放商業性個人住房貸款利率由三部分組成:LPR(由貸款市場報價利率報價行報價計算形成)、當地加點下限(由人民銀行分支機構指導各省級市場利率定價自律機制及時確定)、銀行加點。此前人民銀行明確,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按9月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按9月20日5年期以上LPR計算為5.45%)。

  此前人民銀行副行長劉國強已明確表示,此次“利率并軌”改革,房貸的利率由參考基準利率變為參考LPR,參考的基準變了,但利率水平不能下降。從各地LPR房貸利率的反饋來看,利率變動不大,仍將保持穩定。

  10月8日,上海易居房地產研究院發布的《中國LPR房貸利率報告》(以下簡稱《報告》)顯示,10月份,14個城市(含4個一線城市、7個二線城市、3個三四線城市)中,寧波利率變動最大,但一套、二套房房貸利率也僅分別上浮0.26個和0.27個百分點。4個一線城市首套房LPR房貸利率為5.23%,相比9月份的5.21%微升0.02個百分點;二套房LPR房貸利率為5.61%,微升0.03個百分點。

  購房成本幾乎不變

  新政實施后,房貸成本變高還是變低是購房者最為關心的話題。人民銀行此前表示,與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。且新政主要針對新發放個人住房貸款利率,10月8日前已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。

  上述《報告》對14個城市,以“100萬元貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的測算顯示,在執行LPR貸款利率后,14個城市首套房的月供額比此前增加了6元,而二套房的月供額比此前增加了15元。月供額的變動非常小,基本上不會對購房者形成太大影響。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《金融時報》記者采訪時表示,購房者的購房行為主要受首付和按揭貸款兩個因素影響。其中,首付政策調整影響最大,月供還款額對購房者的影響程度較小。最新一期LPR利率的調整不會對按揭貸款的成本產生實質性的影響,更多影響還是體現為貸款定價方式的調整,即后續利率自我調整的空間會更大。

  有機構人士表示,此次LPR改革在疏通貨幣政策傳導機制、推動企業融資成本下行的同時,新政落地后房貸利率基本保持穩定也充分體現了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的意圖,有助于平穩樓市預期,避免LPR改革對已經趨穩的樓市產生刺激作用。

  深化“房住不炒+因城施策”

  近年來,“房住不炒+因城施策”是我國房地產市場調控的主線。

  此次房貸利率“換錨”依然堅持了這一主線。一方面,9月20日公布的5年期以上LPR為4.85%,僅比基準利率微降0.05個百分點,同時“換錨”后,個人住房貸款利率基本與此前保持一致,凸顯“房住不炒”原則。另一方面,人民銀行此前明確各地人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。這意味著個人住房貸款利率變動將更為靈活,且各地具有一定自主權,凸顯“因城施策”原則。

  “因城施策”已經在10月份部分城市利率上有所反映。《報告》指出,10月份,4個一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%,二套房的LPR房貸利率為5.61%;7個二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%,二套房的LPR房貸利率為5.99%;3個三四線城市首套房的LPR房貸利率為5.59%,二套房的LPR房貸利率為 5.83%。

  顯然,二線城市的LPR房貸利率最高。嚴躍進解釋稱,二線城市的首套房和二套房利率上升幅度都超過一線城市,與二線城市房地產政策近期略偏緊等因素有關。他進一步表示,從國慶假期樓市交易數據來看,“金九銀十”成色不足;從近期房貸市場的政策面看,“房住不炒”是重要的指導思想,這也決定了房貸政策短期內不會放松。

責任編輯:楊喜亭