返回首頁
上海金融報CURRENT AFFAIRS
上海金融報 / 正文

降準并非樓市“盛宴”

房企融資環境難言寬松

  中國人民銀行近日宣布,為支持實體經濟發展,降低社會融資實際成本,決定于9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點;同時,再額外對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點。據人民銀行有關負責人介紹,此次降準釋放長期資金約9000億元。

  作為資金密集型行業,當前資金面緊張的房地產企業是否會成為此次降準的最大受益者呢?對此,專家表示,中央對“房住不炒”的定位仍然堅定,并從多渠道管控資金流入房地產企業,此次降準對樓市利好有限。

  “降準不是降給房地產行業的,更不是降給房企的。”易居中國研究中心高級研究員楊科偉對《上海金融報》記者表示,“全面降準后,雖然整體資金環境會相對改善,但對房地產行業尤其是房企融資而言,利好非常有限。央行采取普遍降準與定向降準相結合的方式,主要是為了確保銀行間市場流動性合理充裕,以加大對小微企業和民營企業的支持力度,更好地支持實體經濟發展。同時,近期的LPR(貸款市場報價利率)市場化改革亦旨在引導資金‘脫虛向實’,以更好支持中小企業和實體經濟。”

  事實上,最近幾個月,監管層收緊房地產行業及房企融資渠道的趨勢愈發明顯。5月17日,銀保監會發布的《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(“23號文”)強調,禁止銀行“表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴格審查房地產開發企業資質,違規向‘四證’不全的房地產開發項目提供融資;個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房;資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場;并購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎,資金被挪用于房地產開發”;同時禁止信托公司“向‘四證’不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資,或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資;直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資,直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款”。

  7月13日,國家發改委印發了《關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》,要求房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

  8月初,銀保監會向各銀保監局信托監管處室(遼寧、廣西、海南、寧夏除外)下發《中國銀保監會信托部關于進一步做好下半年信托監管工作的通知》(“64號文”),要求加強房地產信托合規管理和風險控制。嚴格執行《中國銀保監會辦公廳關于進一步加強信托公司房地產信托業務監管的通知》等監管規定,堅決遏制房地產信托過快增長、風險過度積累的勢頭。

  9月4日召開的國務院常務會議明確要求,地方政府專項債券資金不得用于土地儲備和房地產相關領域。

  聯訊證券分析師李奇霖指出,近兩個月,限制房企融資的趨勢得到進一步強化,如房地產信托業務規模不能新增。數據顯示,7月以來,信托公司投向房地產領域的資金規模和比例均出現了明顯下滑。

  中銀國際證券研報指出,不僅地產類項目信托融資在收緊,銀行開發貸額度也在減少,預計未來還有進一步減少的可能。可見中央對于“房住不炒”的定位仍然堅定,并從多渠道管控流入房地產行業的資金,以防止房地產泡沫進一步加大。

  根據同策研究院的監測,8月份40家典型房企融資規模僅368.26億元,環比大幅下降近6成。“此次降準后,房企融資依然難有好轉。”同策研究院總監張宏偉向《上海金融報》記者表示,“今年5月以來,銀保監會下發多個文件,嚴格規范房地產信托以及銀行開發貸,房企融資‘防火墻’被進一步筑牢。雖然在宏觀經濟下行的背景下,貨幣政策呈現寬松趨勢,但作為結構性調整目標,房地產領域融資被放寬的可能性很低,房企今明兩年的資金面仍會偏緊。”

  值得關注的是,隨著房企融資渠道收緊,土地市場也開始降溫。中金公司研報顯示,8月300城居住用地成交面積同比下降10%,跌幅較7月(-6%)進一步擴大;當月土地溢價率為12%,6、7月份分別為22%、15%;土地流拍率為3%,與7月持平。

  楊科偉指出,土地市場最關鍵的就是資金,如果房企的融資渠道被卡緊,土地市場要出現大熱將非常困難。

  “今年土地成交價款出現了斷崖式下降,其中三四線城市降幅最大。”李奇霖指出,“將全國土地成交數據減去100大中城市土地成交數據,我們發現,三四線城市土地成交同比降幅達40%到50%,遠超全國平均水平。預計到今年底或明年初,以土地購置費用為主的其他投資項增速可能會大幅下滑,降到5%的水平。”

責任編輯:毛曉勇
相關稿件